Во время пузыря недвижимости в Японии (1985–1991 гг.) земля в Токио стоила настолько дорого, что средний японец физически не мог купить жильё. В 1990 г. в префектуре Токио отношение цены жилья к доходам (price-to-income) достигало 12–18 (в зависимости от района), в центре — даже больше. Банки искали способы сделать платежи «доступными», не снижая суммарного долга (так как ожидали, что цены будут расти вечно). Поэтому придумали: если растянуть ипотеку на 60–100(!) лет, платёж уменьшается → семья может «позволить себе» дом → цены на недвижимость можно поддерживать.
Такие ипотечные кредиты назывались «intergenerational mortgages» или «multigenerational housing loans» (「親子リレー返済」— «родительско-детская эстафетная ипотека»). Существенная деталь: погашение переходило детям, когда родители выходили на пенсию или умирали. Участие детей формально прописывалось в договоре как следующих заёмщиков, банк одобрял кредит сразу на основе суммарных доходов родителей и детей. Процентные ставки — обычно 4–6%, иногда больше.
Это не массовая ипотека для всех, но это была реально существующая банковская практика крупнейших банков — Mitsui, Mizuho и других.
В итоге, все предпосылки оказались ложными.
После 1991 г. цены на жильё в Японии рухнули на 60% в среднем, а в некоторых районах Токио — на 80%. Но долги остались прежними и огромными. То есть семьи оказались должны вдвое больше, чем стоила их квартира. Банки требовали от детей вступать в выплату долга, не списывали задолженности и конфисковывали дома, если платежи падали ниже минимума.
В результате, миллионы молодых японцев отказывались наследовать жильё, потому что дом имел отрицательную стоимость (меньше размера долга). Им приходилось формально отказываться от наследства, иначе долг по ипотеке переходил автоматически. Это стало социальным феноменом: «родительская ипотека, которой закованы дети» (親の借金地獄).
Многопоколенческая модель предполагала, что дети будут жить рядом с родителями и работать на стабильных местах. Но 90-е и 2000-е дали Японии падение рождаемости, нестабильную занятость и уменьшение реальных зарплат. Дети больше не могли гарантировать банку доход на 40–60 лет вперёд.
Дом перестал быть активом. В Японии дома теряют стоимость, а не растут в цене (из-за сейсмологических норм и роли земли в стоимости). На рынке жилья существует такое явление, как «актив обесценился до нуля через 20–25 лет». То есть люди выплачивали дом, который к середине срока кредита уже почти ничего не стоил.
К середине 1990-х схему перестали рекламировать и фактически закрыли. Сегодня такие кредиты почти не выдаются (есть символические продукты на 40–50 лет, но без перехода долга детям по умолчанию).