Стремительный рост цен на квартиры за последние 15 лет - одна из главных проблем экономики Израиля. Естественно народ обвиняет в случившемся правительства.
Что же произошло на самом деле и кто виноват?
Из книги Симхи Ротмана «Партия БАГАЦа» («מפלגת בג״ץ»)
В 2007 году разразился мировой финансовый кризис который привел к нулевым процентам на капитал, в результате чего капитал обратился к рынку недвижимости.
В Израиле это вызвало ускоренный рост цен на недвижимость которые удвоились с 2007-го до 2017-го года. В 2011-м году это даже вызвала публичный протест с палатками на бульваре Ротшильд в Тель-Авиве в результате которого два молодых коммуниста - Став Шафир и Ицик Шмули - прошли в Кнессет.
Лапид пытался решить проблему, но по необразованности только усугубил ее.
Кахлон использовал жилищный кризис в своей предвыборной программе - обещал снижение цен на квартиры или уход из политики, выполнить получилось только второе.
И не то чтобы это был первый жилищный кризис - до этого цены ускоренно росли в течение всех девяностых вследствие большой алии, а потом опускались в течение большей части нулевых из-за интифады и лопнувшего пузыря dot.com. Но об этом уже мало кто помнит.
Рынок, как любой рынок, реагирует на увеличение спроса и рост цен увеличением предложения вызывающего снижение цен - пока не восстановится баланс.
Однако этого не произошло - и не потому что законы рынка не сработали, а потому что рынку помешали.
Кто же был этим злодеем?
Может быть правительство, зажимающее землю? Пресловутая израильская бюрократия? Нет и нет. Как ни парадоксально, это был высший суд справедливости Израиля, БАГАЦ, претендующий на роль защитника этой самой справедливости - так, как понимают ее его судьи - судебные активисты.
Судебный активизм - это подход, при котором судьи активно вмешиваются в законодательный процесс и расширяют толкование законов исходя из своего видения справедливости, а не намерения законодателей.
Поскольку никакой - ни материальной, ни моральной ответственности за свои решения судьи не несут, уволить или переизбрать их нельзя - такая система, при отсутствии обратной связи, идет вразнос, что, кстати, мы сейчас и наблюдаем когда БАГАЦ, не имея для этого ни малейшей квалификации, вмешивается в вопросы вне его компетенции - такие, как газовая сделка или выдворение незаконных мигрантов.
Задолго до этого, 2002-м, БАГАЦ сделал это с рынком жилья. Одним судебным решением, известным как «каркаот БАГАЦ» (בג"ץ הקרקעות), он убил рынок жилья в Израиле надолго, не понеся никакой ответственности за это глупое, нелогичное и к тому же несправедливое решение, базирующееся исключительно на зависти и потому подошедшее под мировоззрение судей БАГАЦа, принадлежащих к крайне левому краю политического спектра, как перчатка на руку.
В Израиле полно земли под строительство, но почти вся она в распоряжении государства. Изменение предназначения земли с сельскохозяйственной на промышленную или жилую - процесс, который занимает от 10 до 15 лет в нормальных условиях.
В 90-е годы для решения острейшей проблемы расселения большой алии была придумано правительством смелое решение, которое устроило всех: арендаторам земли - кибуцам и мошавам - было предложено участвовать в прибылях от изменения предназначения земли.
Это привело к быстрому и массовому освобождению земли под строительство. Но и вызвало зависть у тех, кому ничего от этого не перепало.
И тогда социалистическое объединение «обиженных» выходцев из арабских стран, «Кешет Мизрахит» (קשת דמוקרטית מזרחית), подало апелляцию в БАГАЦ против этой практики, базируя свою претензию на нарушении «распределения по справедливости» (צדק חלוקתי), в их понимании, конечно.
Справедливости, прямо скажем, понимаемой весьма однобоко: почему им, мизрахим, ничего не достается. Их претензии поддержал тогдашний юридический советник правительства, а позже судья БАГАЦа Эльяким Рубинштейн.
В основу решения суда лёг постулат, что земля не принадлежит тем, кто ее обрабатывает - весьма спорный и в большинстве стран не признаваемый.
Но главное, что результатом решения суда стал застой на рынке земли, ускоренный рост цен на жилье из-за отсутствия свободной земли под строительство, а даже главная цель решения - «более справедливое» распределение прибылей не была достигнута: просто никто не получил ничего.
Без поддержки фактическими владельцами земли, процесс изменения предназначения стал снова неприемлемо длинным и жилищный кризис вошёл в свою наиболее острую стадию.
С 2008-го по 2013-й рост цен составил «всего» 55%, а в 2015-м госконтролер выпустил отчет, в котором прямо указал на решение БАГАЦа как на причину роста цен на квартиры: несмотря на то, что цены начали расти резко в 2008-м, уже с 2002-го года начал накапливаться дефицит строящихся квартир, которого не было в 2002-м, достигший 53,000 квартир в 2012-м.
Тем не менее, госконтролёр направил остриё своей критики против правительства - не упомянув преступное решение БАГАЦа.
Таким образом БАГАЦ осуществил идеальное преступление: он принял решение вызвавшее экономическую катастрофу на рынке жилья, при этом вину за это это возложили на правительство в период которого эти цены выросли, между 2007-м и 2017-м годами.
Эльяким Рубинштейн, бывший юридическим советником правительства период принятия закона в 2002 году, не только не выполнил свою работу как юридический советник, а наоборот - работал на БАГАЦ - судьей в котором он и стал после окончания каденции.
В сегодняшних понятиях это может расцениваться как преступление чистой воды - ведь и цена недвижимости самого Рубинштейна удвоилась в результате его решения.
10 лет заняло решение проблемы созданой БАГАЦем: в 2007-м Земельное управление выработало новые нормы изменения предназначения земли, но и на них было подано в суд ни много ни мало - 8 протестов, и суд занял ещё 4 года, но на этот раз тот же БАГАЦ под председательством судьи Наор в 2011-м принял противоположное решение - что не стоит суду вмешиваться в столь сложный вопрос.
10 лет было потеряно из-за судебного активизма некомпетентных судей и юридического советника правительства - действовавшего против правительства, в собственных интересах - против интересов страны и народа.
Только в мае 2018-го Земельное управление выпустило временную, на 3 года, регуляцию поощряющую владельцев сельскохозяйственной земли соглашаться на строительство жилья. Когда ее срок закончится, если не будет отменено решение 2002-го, рынок вернется в состояние застоя.
В заключение следует заметить, что иск организации «Кешет демократит мизрахит» - крайне левой, антисионистской по сути и никак не пострадавшей от решения правительства о массовом освобождении земель, вообще не должен был быть принят к рассмотрению БАГАЦем (זכות עיקרון העמידה).
Более того, решения, базирующиеся на принципе «резонности» (סבירות) также не должны приниматься судом.
Тогда и только тогда Высший суд вернётся к своей исходной роли - заботиться о соблюдении правил игры, а не участвовать в самой игре вместо игроков.
Перевод Виктора Корецкого
Comments (18)
Уфф. Куда сложнее.
У нас и так застроено уже практически всё, что можно застроить и даже то, что нельзя.
У нас есть земли разве что в Негеве, куда никто не хочет ехать.
Так как везде, где это только можно было - уже построено.
Проблема НЕ в мерзком и левом БАГАЦе, а в том, что у нас НЕТ земли под строительство.
И можно только ввысь.
Примерно такая же ситуация в японии в больших городах.
- там есть земля "в жопах мира", куда никто не хочет ехать ... но не там, где все хотят строить.
И принимающие решения в БАГАЦ, ПО ЭТОМУ ВОПРОСУ это понимали, так как видели, к чему привело безудержное строительство.... и сделали то, что сделали.
Так получилось, что я хорошо общался с некоторыми застройщиками... они меня "немножко" просветили.
А вот кто виноват в безумных ценах?
ИЛИ просто - кваритры/площади никто не покупает. Да мало ли с чего? Вот сейчас, к примеру, пустуетМНОГО офисных зданий. Во время короны много компаний закрылось. И сейчас продолжается. А застройщики обычно - владельцы заний... Нужно минимизировать расходы. Не за свой же счёт?
/примерно похожее по расходам, которые не факт, что окупятся - кинематограф. Фильмы стоят миллиарды... и могут не окупиться/
Вот как-то так.
Я не знаю, что должно произойти, чтобы это изменить.
У нас слишком маленькая страна, где все друг с другом так или иначе связаны... практически через 1о рукопожатие. А в строительном бизнесе - так и вообще.
@lamed
Ожидать, что по мановению палочки всё будет хорошо ... ыыы.. тебе сюда
Когда я слышу о "сговоре" и "желании сверхприбыли", я перестаю относиться ко всему остальному серьёзно. Есть рыночные механизмы и есть совершенно реальная бюрократия, коррупция, налоги и чрезмерное регулирование. И реальный рынок земли, который занимает ничтожную долю от всего объёма. Земли же полно, её завались. Плотность населения в Израиле очень низкая, центры городов, даже крупных городов застроены малоэтажной застройкой, полно земли на их окраинах, полно рядом мошавной и киббуцной земли. Пусто вокруг Герцлии, Нетании, Хадеры. И это даже не заходя глубоко в Галилею, Шомрон, Голаны или Негев.
Разговоры о рисках тоже совершенно не релевантны. Риски строительства в Шомроне гораздо выше, чем в 10 километрах на запад. И правовые риски, и чисто технические - используются очень малопригодные участки. Тем не менее, строительство окупается при вдвое меньшей цене. Вся разница - в стоимости земли. Это основной фактор. И я имею в виду не только официальную стоимость, но и расходы на смазывание всех механизмов вокруг.
То, что в решении БАГАЦа замешаны интересанты - тут нет никаких сомнений. Но это не интересанты со стороны застройщиков, а интересанты со стороны пакидократии.
Это основное... и я именно об этом "сговоре".
застройщики там тоже в деле... и именно об этом, в основном они и говорили.
Про "желание сверхприбыли". Ну, это фигня, дда 🙂🙂🙂🙂 Я тут чутка ... эээ... не прав. Но видел бы ты физиономии некоторых ребят, вращающих всем этим ... сразу бы проснулась "классовая ненависть" и пошёл бы искать кирпич 🙂
я помню как оно всё было 30 лет назад.
И если ранее было очень красиво... то теперь - застроено на большинстве участков, которые ранее были покрыты радующей глаз природой или садами.
Разница колоссальная... и весьма удручающая.
Не дискутируйте с AL это бот и русский нацист провокатор! Игнорируйте его!
Я ещё вас не спрашивал, с кем мне дискутироовать.
Рост цен на квартиры последние годы, я скажу не глядя, характерен для всех капиталистических развитых стран. Он упал или притормозил на какое-то время только в корону. Но этот пузырь может однажды лопнуть, средний класс уже нигде не тянет покупку жилья.
О, ещё один объявился поклонник у AI, или это все тот же, но в маске?
Ещё одна проблема в том, что у нас не везде можно доехать. Потому и не хотят селиться в пердь, машины все-таки у нас дорогие, а общественный транспорт сами понимаете. Расходы на проезд покроет разницу в стоимости жилья. Я сама бы с удовольствием поселилась в деревне в горах, но.. э...
Ну а если сговор европейских интересантов-антисемитов, тогда как?
IMHO, этим сговориться куда сложнее. Есть куда как более простые и дешёвые способы дестабилизации. Самый простой: интеграция социалистов в учебные заведения.
Начал это ещё СССР... и это оказалось невероятно долгоиграюще-эффективным по всему миру.
это всё тот же = те же фразы и та же мудрость
Надо же, ник какой. На тропу войны чел вышел.
Ну и ещё люди давно просекли что недвига круче акций и крипт, растёт как на дрожжах. Покупают и пилят деленки, ирия на это откровенно закрывает глаза. Или покупают, сдают и покрывают ипотеку сами снимают, хватает на все, потом вжух перепродажи, покупают новую ещё лучше, в общем воротилы одни. Конечно, цены растут,это к тому же товар первой необходимости, на улице никто жить не хочет.
Она не будет расти вечно. У людей не бесконечное количество денег.
Аналогично. Нет там никакого сговора. Если люди думают одинаково, это не значит, что они в сговоре.
Безусловно. Бывают иногда спады, как в корону. Или пузырь этот лопнет. Всякое бывает. Однако этот товар - предмет первой необходимости, и если негде больше жить, люди продадут почку но заплатят. Или бомжевать остаётся..
И не бесконечное количество времени. Однако люди работают все больше, все быстрее, производят все больше и больше. Не знаю, как умудряются.